La loi Zéro Artificialisation Nette transforme en profondeur les règles du développement immobilier. En Occitanie, Frédéric Sartorelli adapte ses projets d’immobilier d’entreprise à cette nouvelle donne : densification des parcs d’activités, rationalisation des surfaces bâties et montée en qualité environnementale.
Depuis l’adoption de la loi Climat et Résilience en 2021, l’objectif de Zéro Artificialisation Nette (ZAN) à horizon 2050 impose aux territoires de repenser leurs modes de développement. Pour l’immobilier d’entreprise, la contrainte est directe : chaque mètre carré de foncier consommé doit être justifié, optimisé et, à terme, compensé. Frédéric Sartorelli, Directeur Associé d’AXDEV et d’AXTOM Développement en Occitanie, inscrit son activité dans ce cadre réglementaire en concevant des opérations qui consomment moins de foncier tout en répondant aux besoins concrets des entreprises.
Frédéric Sartorelli face à la loi ZAN : une contrainte devenue levier
La loi ZAN est souvent perçue comme un frein par les acteurs du développement immobilier. Pour Frédéric Sartorelli, elle constitue au contraire un levier de transformation. Le raisonnement repose sur un constat de terrain : les opérations d’immobilier d’entreprise ne pourront plus se faire comme avant. La période des extensions urbaines peu maîtrisées touche à sa fin, et les projets à venir devront être plus denses et plus économes en foncier.
Cette lecture de la loi ZAN conduit à privilégier des typologies de projets qui répondent naturellement à ces exigences. Les parcs d’activités, par exemple, permettent de regrouper plusieurs entreprises sur un même site, en mutualisant les accès, les réseaux et les espaces communs. Cette concentration réduit mécaniquement l’emprise foncière par rapport à des implantations dispersées sur le territoire. C’est précisément la vocation des parcs d’activités AXDEV en Occitanie, conçus dès l’origine pour répondre à ces exigences.
Loi ZAN : les principes clés pour l’immobilier d’entreprise
Objectif national : diviser par deux le rythme d’artificialisation d’ici 2031, atteindre le zéro artificialisation nette d’ici 2050.
Impact sur les projets : chaque opération doit justifier sa consommation foncière et optimiser sa densité.
Réponse opérationnelle : parcs d’activités mutualisés, rationalisation des surfaces bâties, montée en qualité environnementale.
Acteurs concernés : promoteurs, aménageurs, collectivités, entreprises utilisatrices.
Des parcs d’activités conçus pour consommer moins de foncier
L’une des réponses concrètes apportées par Frédéric Sartorelli à la contrainte foncière passe par la conception de parcs d’activités à densité maîtrisée. L’idée n’est pas de construire plus haut à tout prix, mais de rationaliser les surfaces bâties en fonction des besoins réels de chaque entreprise.
Cette approche implique un travail en amont qui distingue la méthode d’AXDEV : avant de concevoir un programme, Frédéric Sartorelli rencontre les pouvoirs publics et analyse le besoin des entreprises. Cette étape permet d’identifier les surfaces réellement nécessaires, d’éviter les mètres carrés inutiles et de proposer des configurations adaptées aux flux, aux équipements et aux conditions de travail des équipes.
Le résultat est un programme plus compact, mieux calibré, qui consomme moins de foncier sans sacrifier la fonctionnalité. Pour les collectivités, c’est un argument de poids face aux obligations de sobriété foncière imposées par la loi ZAN. Pour les entreprises, c’est aussi un facteur de maîtrise des coûts : moins de surface inutile signifie un loyer ou un investissement mieux proportionné.
| Critère | Approche classique | Approche sobriété foncière (AXDEV) |
|---|---|---|
| Dimensionnement | Surfaces standards, marges larges | Surfaces calibrées sur les besoins réels après visite terrain |
| Consommation foncière | Emprise étendue, parcelles individuelles | Mutualisation des accès, densification raisonnée |
| Qualité environnementale | Conformité réglementaire | Performances énergétiques et environnementales renforcées |
| Compatibilité ZAN | Adaptation au cas par cas | Intégrée dès la conception du programme |
| Coût pour l’entreprise | Proportionnel à la surface, y compris inutilisée | Rationalisé : chaque m² bâti correspond à un usage identifié |
Frédéric Sartorelli et la montée en qualité environnementale
La sobriété foncière ne constitue qu’une partie de l’équation. Frédéric Sartorelli observe une évolution parallèle dans les attentes des entreprises : les TPE et PME d’Occitanie se tournent de plus en plus vers des locaux d’activités offrant de meilleures performances énergétiques et environnementales. Cette tendance s’impose désormais comme un critère de choix dans les décisions d’implantation.
Plusieurs facteurs expliquent cette évolution. Le coût de l’énergie, d’abord, qui pousse les dirigeants à rechercher des bâtiments mieux isolés, mieux ventilés et moins consommateurs. Les obligations réglementaires, ensuite, avec le renforcement progressif des normes de construction. Et enfin, une prise de conscience plus large sur l’impact environnemental des locaux professionnels.
Pour AXDEV et AXTOM Développement, cette tendance se traduit dans la conception des projets : choix des matériaux, orientation des bâtiments, gestion des eaux pluviales, intégration paysagère. L’objectif est de livrer des parcs d’activités et des locaux clé en main qui anticipent les standards de demain.
D’après les observations de terrain de Frédéric Sartorelli, les TPE et PME en Occitanie expriment trois attentes principales :
1. Des surfaces adaptées à leur besoin réel, avec une configuration tenant compte de leurs flux et de leur organisation interne.
2. Des performances énergétiques solides, permettant de maîtriser les charges d’exploitation sur le long terme.
3. Un cadre de travail de qualité, intégrant luminosité, accès, stationnement et environnement paysager.
Rationaliser les mètres carrés : la méthode terrain de Frédéric Sartorelli
La rationalisation des surfaces bâties ne se décrète pas depuis un bureau d’études. Elle repose sur une connaissance fine des usages. C’est la raison pour laquelle Frédéric Sartorelli maintient une pratique systématique : rencontrer les entrepreneurs et visiter leurs locaux actuels avant de concevoir une solution immobilière.
Cette méthode permet de répondre à deux objectifs simultanés. Le premier est d’offrir aux entreprises la réponse la plus adaptée à leurs besoins de développement, en évitant les solutions standardisées. Le second est de rationaliser chaque mètre carré bâti, ce qui contribue directement à l’objectif de sobriété foncière porté par la loi ZAN.
1. Quel est l’objectif de la loi ZAN à horizon 2050 ?
2. Quelle méthode Frédéric Sartorelli utilise-t-il pour dimensionner ses projets ?
3. Pourquoi les parcs d’activités sont-ils compatibles avec la loi ZAN ?
L’immobilier d’entreprise en Occitanie : un marché en mutation
Collectivités et entreprises : deux publics, un même enjeu
L’immobilier d’entreprise en Occitanie se situe au croisement de deux logiques. D’un côté, les collectivités locales cherchent à développer leur offre économique tout en respectant les objectifs de sobriété foncière. De l’autre, les entreprises ont besoin de locaux fonctionnels, accessibles et conformes à leurs exigences opérationnelles.
Frédéric Sartorelli intervient à cette intersection. Son rôle chez AXDEV consiste à concevoir des opérations qui satisfont ces deux parties prenantes : des projets qui créent de la valeur économique pour le territoire sans consommer de foncier de manière disproportionnée, et qui offrent aux entreprises des conditions d’implantation de qualité.
Fort de 25 ans d’expérience dans l’immobilier et la construction, il s’appuie sur une double compétence technique et financière pour dialoguer avec les élus, les services d’urbanisme, les investisseurs et les dirigeants d’entreprise.
Le marché de l’immobilier d’entreprise en Occitanie traverse une période de mutation structurelle. La pression foncière autour de Toulouse, combinée aux nouvelles exigences réglementaires, oblige les opérateurs à repenser leurs modèles. Les communes de taille intermédiaire, qui disposent encore de foncier mobilisable, deviennent des territoires stratégiques pour l’implantation d’activités économiques.
C’est dans ce contexte que Frédéric Sartorelli développe les opérations d’AXDEV et d’AXTOM Développement. Les parcs d’activités en cours de montage, répartis entre la périphérie toulousaine, le Lot et le Gers, illustrent cette stratégie de maillage territorial. Chaque projet est conçu pour répondre à la demande locale tout en s’inscrivant dans les objectifs de sobriété foncière définis par la loi ZAN.
Les mois à venir confirmeront si cette approche, fondée sur la densification raisonnée, la qualité environnementale et l’écoute terrain, constitue un modèle durable pour le développement immobilier en Occitanie. Les premiers signaux, tant du côté des collectivités que des entreprises, vont dans ce sens.
